Bir binanın güçlendirme sürecini 3 aşama olarak ayırabiliriz:
1. Aşama
Resmi kurumdan güçlendirme uygulama ruhsatı alınması öncesi işler.
Bu işler genel olarak laboratuvar incelemesi, karot testleri, donatı okumaları, kolon-perde-kiriş sıyırmaları, mimari röleve projesi, mekanik-elektrik proje, zemin etüdü, statik güçlendirme projesi olarak sayabiliriz. Bu kısım ile ilgili detaylı bilgi sitemizdeki Bina Güçlendirme İzni yazısında bulabilirsiniz.
2. Aşama
Bina Güçlendirme Uygulama İnşaat İşleri
Bu kısımda ki yapılacak işler bina yapı tipine göre, binanın depreme karşı performansına bağlı ve ilk aşamada belirtilen statik güçlendirme projesine bağlı değişmektedir. Yapısal güçlendirme işlerinin bütçesi veya maliyeti de bu maddelere göre değişmektedir. Güçlendirme uygulama maliyeti için de sitemizdeki bina güçlendirme maliyeti yazısından bilgi alabilirsiniz.
3. Aşama
Bina Güçlendirme Sonrası İnşaat İşleri
Binanın temeli eğer radye temele çevrilmiş ise o katta ki duvar imalatları, kaplama, sıva, boya imalatları tekrardan yapılması gerekecektir. Konut binalarında güçlendirme sonrası mekanik ve elektrik tesisatlarının tamamının yenilenmesi durumu ortaya çıkmaktadır.
Bunun sebebi konut yapılarında bu tesisatlar genellikle duvara, betonarme elemana, kirişlere sıva altında kalacak şekilde gömülü halde olması, eskimesi ve güçlendirme sırasında zarar görmesidir. Yeni bir bina yapılırken bir daire için elektrik ve mekanik tesisatı ne kadar maliyet çıkarıyor ise yaklaşık bu seviye de bir maliyet çıkacaktır.
Fabrika ve iş yerlerinde genelde tesisatlar gömülü olmayıp sıva üzerinden gittiğinden dolayı kolaylıkla deplase edilebilir ve tekrar eski tesisatlar kullanılabilir duruma gelmektedir. Dolayısıyla fabrika, sanayi tesisi, iş yeri, ofis yapılarında elektrik ve mekanik tesisatları güçlendirme sonrası maliyeti çok düşük kalmakta olup sadece sök-tak masrafı çıkmaktadır.
Kolonların etrafında kırılan duvarların tekrar örülmesi, sıvanması güçlendirme sonrası ayrı bir maliyet kalemidir. Bu maliyeti tahmin ederken işlem yapılan kolon etrafındaki duvarların kırıldığında ve tekrar sıvanıp boyandığında oluşacak maliyeti baz alınabilir.
Bu kısımda boya maliyeti için ayrı bir parantez açmak gerekecek. Tek bir duvarın boyanması diğer duvarlar ile ton farkı oluşturacağından dolayı boya maliyetini tüm ortak alan veya daire içleri için hesaplamak daha gerçekçi olacaktır.
Eğer merdiven kovasında yapısal güçlendirme işlemi yapılması durumunda mevcut merdiven-sahanlık mermerleri, sıva ve boya zarar görecektir. Mermerler yeniden yapılması gerekebilir. Bu nedenle Merdiven kovasının tamamının sıva ve boyası yenilenmesi gerekecektir.
Bina cephelerine denk gelen kolonlarda eğer güçlendirme yapılacak ise cephe de tamir ve yeniden cephenin tamamının boyası yapılması gerekecektir.
Genellikle güçlendirme sonrası konut binalarında cephenin yenilenmesi, eğer mantolama yok ise mantolamanın yapılması mal sahiplerince istenir. Bu sayede cephede ısı, su izolasyonu sağlanır. Dolayısıyla bina yeni bir bina görünümüne kavuşur ve daireler daha konforlu ve maddi açıdan değerli hale gelir.
Fabrika ve iş yerlerinde cephe de güçlendirme imalatı yok ise genellikle cephe de tadilat işi çıkmaz ve maliyet oluşturmaz.
Konut binalarında eskiyen çatı nedeniyle son katlar su ve ısı yalıtımı konusunda problemlidir. Bu durum bina taşıyıcı sisteminin zarar görmesine ve daire sahiplerinin de konforunun bozulmasına neden olur.
Bu nedenle güçlendirmeden sonra çatıların iskeletinin, ısı-su izolasyonlarının, kaplamasının yenilenmesi gerekmektedir. Özellikle yenilenmiş bir cephe, çatı ve merdiven binanın görüntüsünü eski bina görüntüsünden uzaklaştıracaktır.
Daire içi güçlendirme sonrası çıkabilecek tadilatları özetlersek; Kırılan duvarların örülmesi, sıva, boya, zemin kaplamalarında zarar gören yerlerin tamir edilmesi, sökülen kapı ve mutfak dolaplarının yerine tekrar takılma maliyeti, banyo tesisatlarının değişmesinden dolayı gömme rezervuarların yenilenmesi gibi işleri sıralayabiliriz.
Mutfak dolapları, kapılar, banyo dolapları, vitrifiye, armatürler, klimalar, sökülebilen parkeler eğer mal sahibi yenilemek istemiyor ise tekrar yerine monte edilip kullanılabilir. Böylelikle daire sahibine ilave bir maliyet çıkmayacak ve güçlendirme ekonomik hale gelecektir.
Eğer binanın bodrum katında bir otopark var ise güçlendirme sonrası bu otopark kaplamalarının da yüzey sertleştirici veya epoksi kaplama ile kaplaması için bir maliyet çıkacaktır.
Sonuç olarak bina güçlendirme uygulaması sonrası yapılacak tadilat işleri için mal sahiplerinin bütçesine göre iki yol bulunmaktadır:
Birinci yol: Güçlendirme sonrası tadilat işleri tamir ağırlıklı çözülecek ve maliyet ekonomik hale gelecektir. Bina depreme karşı sıfır bir bina kadar güvenli hale gelecek ama eski bina görünümünde olacaktır. Bu durumda yazıda daha önce bahsedildiği gibi daireler eski daire fiyatını koruyacak ve bir değerlenme söz konusu olmayacaktır.
İkinci yol: Tüm alanların yenilenmesi ve yeniden dekore edilmesi istenir ise bina artık bir sıfır bina haline geleceğinden dolayı maliyet anahtar teslim bir sıfır bina maliyetini bulacaktır.